股語道，炒股必須聽黨話，這事聽著好像有點(diǎn)不靠譜，其實(shí)不但很有道理，而且非常有可操作性。最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，不光是炒股需要聽黨話，你要想抓住市場中的機(jī)會，必須要跟著政策走才行。2014年《政府工作報告》提出著重解決好“三個1億人”問題，這會帶來住房剛需，2013年房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人，在這樣的情況下，說房價會暴跌是不現(xiàn)實(shí)的�，F(xiàn)在有些人認(rèn)為：房價一定要暴跌，如何如何�？蓪�(shí)際上，房價暴跌只是一種妄想。
房價暴跌與什么有關(guān)系？從國際上看，房價大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個國家城鎮(zhèn)化率超過60%的時候，房價大幅下跌就可能發(fā)生。美國房價波動時候城鎮(zhèn)化率超過70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過65%�，F(xiàn)在就中國城鎮(zhèn)化率來看，樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)。但是我們也要看到，市場經(jīng)濟(jì)是扭秧歌經(jīng)濟(jì)，有漲有降，可以說今年的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了買方市場，加上目前信貸政策的收緊，房地產(chǎn)商日子不好過了。個別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會把樓盤降價處理，但這并不是說房價都要降了，資金回籠后可能又會投向別的有競爭力的樓盤。我的觀點(diǎn)是今年樓市不會太好也不會太壞。
今年政府首次提出“針對不同城市情況分類調(diào)控”，很多人都在問什么是“分類調(diào)控”，其實(shí)這個很好理解，中國地方很大，各地情況不同，如果全國用一種調(diào)控方式進(jìn)行，很多地方政策會水土不服。分類調(diào)控是指針對各地不同市場采用不同調(diào)控模式和政策，比如一線城市增加供給，三、四線城市控制供給。這種調(diào)控變化證明中央進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理和調(diào)節(jié)更加尊重經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。
之所以這樣說，是因?yàn)橹袊F(xiàn)在很多方面還帶著濃厚的行政色彩，也就是大家常說的“政策市”痕跡很重。所以咱們要想做什么事情，尤其是要想做好，對政策的理解、把握、揣摩是非常有必要的。最近這兩天，滿是房價要暴跌的新聞。一會兒說，北京房子大幅降價，一會兒又說，杭州房價出現(xiàn)崩盤。經(jīng)過個別媒體一番忽悠，老百姓心里難免犯嘀咕，心想這房價確實(shí)不低了，會不會真的要崩呢？原來說一線城市最堅挺，現(xiàn)在連北京、杭州都挺不住了，長春還能有好嗎？這事看房價基本跌不了，至少不會出現(xiàn)暴跌，弄不好還是平穩(wěn)上漲。原因何在？先說這全國的降價，北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙開盤，毛坯房銷售均價2.1萬元/㎡，比之前萬科預(yù)計的2.6萬元/㎡的精裝房價格低了5000元/㎡，即使去掉精裝修，萬科橙此次開盤價也要比預(yù)期低3000元/㎡左右。
據(jù)內(nèi)部消息透露，這則新聞出來之后，給萬科幾位高管恨壞了。實(shí)際原因是，人家那是限價房，政府就讓賣這么多，咋一下就變成擾亂市場了呢？再說，大興距離北京，就跟咱德惠距離長春似的，大興的房價哪能代表北京呢？如果說萬科這次躺槍有點(diǎn)冤，可在同樣出現(xiàn)“房價暴跌”的杭州，開發(fā)商又是另外一個角色。一開始，媒體說杭州樓價基本是腰斬。后來浙江省工商局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些東東都是開發(fā)商自己忽悠的，“慘遭腰斬”的只有一套房，“尸橫遍野”只出在廣告上。工商局給他們定性了，說這叫擾亂市場，虛假宣傳。這陣子唯一看到真降價的，就是常州九龍倉樓盤，從6300元/㎡，直接打到4800元/㎡，結(jié)果有一些剛買房一周就遭遇降價的房主，憤怒地將售樓處砸個稀巴爛，并且一直占據(jù)那里，輪流值班等說法。其實(shí)，如果房價真降了，對各位來說有啥好處呢。有房子的顯然不希望房價跌，即使用于自住的也不例外。而沒房子的，您也別吹房價跌了好。如果樓市像日本那樣崩盤了，我敢擔(dān)保整個大中國沒幾個人能受益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的低迷很快會傳導(dǎo)到許多行業(yè)。所以從政府的角度講，防暴跌遠(yuǎn)比防暴漲重要，因?yàn)榉績r漲是一部分人的利益受損，而暴跌是全中國人利益受損。
政府的態(tài)度再明確不過，您沒見這幾天開發(fā)商再融資又開閘了，而且根據(jù)兩會上的雙向調(diào)控精神，基本上就是漲了要壓著，跌了要托著。也就意味著，像長春這樣的二三線城市一旦出現(xiàn)點(diǎn)暴跌的苗頭，什么限購啥的政策就全撤了，改成全力救市。這也不難理解，因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)增速目標(biāo)定在7.5%，還得靠房地產(chǎn)撐住基礎(chǔ)，才有改革的空間和余地，所以房價肯定不能暴跌，但也不會暴漲，因?yàn)閮蓸佣际钦幌胍摹?/P>
房子的暴利時代過去了，而增值收益變少了，就得看租售比咋樣，就是房屋總值和年租金的比率。比如我媽有一套房子，能賣57萬，現(xiàn)在年租金才1.5萬，刨了采暖費(fèi)剩下的更少，租售比30多倍。而如果換成57萬的5年期國債，一年收入3萬還免稅，這樣的房子你不賣還等啥，除非你預(yù)期它能漲到65萬，但這并不現(xiàn)實(shí)。最關(guān)鍵的是，實(shí)施信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅已經(jīng)不遠(yuǎn)，如果房子多了，以后成本更高，這些大家都該考慮。
