2014年3月6日兩會(huì)期間討論按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來講，中國在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤，但如果不注意調(diào)控，局部城市可能出現(xiàn)類似鄂爾多斯、溫州、海南的情況�！胺績r(jià)分化現(xiàn)象將來會(huì)越來越嚴(yán)重，但10年內(nèi)中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)，因?yàn)檫�要解決‘三個(gè)1億人’的問題：促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”“房地產(chǎn)全面崩盤不大可能，但是局部地區(qū)、個(gè)別城市如果不注意調(diào)控，就會(huì)出現(xiàn)像鄂爾多斯等地那樣的情況，需要注意�！�
房地產(chǎn)價(jià)格分化現(xiàn)象嚴(yán)重“雙向調(diào)控”十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤兩類城市需要調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的直接表述為，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。對(duì)于上述“不同城市”，按照住建部掌握的情況，今年以來絕大多數(shù)城市市場比較穩(wěn)定�！胺�(wěn)定”的內(nèi)涵在于：供應(yīng)量平穩(wěn)上升，銷售量也呈平穩(wěn)上升狀態(tài)。在此之外，少數(shù)兩類城市屬于特例。今年1-2月的數(shù)據(jù)表明，部分熱點(diǎn)城市雖然交易量比去年同期有所下降，但總體還是供應(yīng)不足，供需矛盾比較突出，房價(jià)上漲壓力仍然很大。房屋加固改造公司|http:///對(duì)于這一類城市，今年的市場調(diào)控工作主要是：1.，要千方百計(jì)增加普通商品住房供應(yīng)，特別是中小套型商品房的供應(yīng)。住建部已經(jīng)跟國土部商定，對(duì)這類城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，也要加快普通房建設(shè)和開發(fā)的節(jié)奏。2.為緩解供求矛盾，繼續(xù)采取相關(guān)的調(diào)控措施，包括差別化的信貸和稅收政策。與之相對(duì)，另外一部分城市商品房庫存量比較大。其原因是在一定時(shí)期內(nèi)，雖然交易量在上漲，但新建、新上市的商品住房的上漲速度高于消費(fèi)的增長速度，所以造成階段性的庫存量大。
一個(gè)城市比較理想的商品住房的存量應(yīng)該是月銷售的12倍到15倍。也即，市場存量可以支撐12-15個(gè)月的庫存需求。上述城市都超出了合理區(qū)間。對(duì)于后者，要控制今年住宅用地的規(guī)模，調(diào)整新建商品住房上市的結(jié)構(gòu)，通過必要的經(jīng)濟(jì)手段來支持當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼淖》啃枨�，消化庫存。杭州降價(jià)屬“打折促銷”杭州市部分樓盤出現(xiàn)開盤價(jià)大幅下調(diào)的現(xiàn)象，不僅引發(fā)“崩盤”的市場恐慌，而且造成房地產(chǎn)板塊股票連日下跌。杭州市有關(guān)部門就此做出介紹�！昂贾菔械膸讉�(gè)樓盤打折促銷是事實(shí)�！倍彝ㄟ^打折，居民踴躍買房，并造成一房難求的局面，打折的項(xiàng)目也很快售罄。媒體給出的信息并不完整，僅僅報(bào)道降價(jià)，忽視了打折之后的市場表現(xiàn)，從而帶來另一種導(dǎo)向。
在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上，有過數(shù)次“崩盤”的記錄。其中最為人熟知的，當(dāng)屬上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫的破裂，以及2011年以來，溫州、鄂爾多斯的房價(jià)暴跌，這種局面已危及金融安全、實(shí)體產(chǎn)業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。近期，貴陽、營口、常州等城市不斷被爆出房屋過剩的情況，并引發(fā)對(duì)三四線城市市場“崩盤”的擔(dān)心。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近幾個(gè)月來，全國70個(gè)大中城市的房價(jià)上漲速度正在放緩，房價(jià)下跌的城市逐漸增加。仇保興表示，目前全國有十多個(gè)城市的房價(jià)收入比是超過10的，但對(duì)于絕大多數(shù)城市來說，該指標(biāo)正處在下跌中，且分化的現(xiàn)象將會(huì)越來越嚴(yán)重。“我要糾正，昨天一篇新聞?wù)f報(bào)告沒有提‘房地產(chǎn)調(diào)控’，事實(shí)并非如此�！�6日的小組討論會(huì)上，全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興在發(fā)言時(shí)糾正個(gè)別媒體的提法，“報(bào)告明確提出，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控�！�
2014年3月6日人民代表大會(huì)第二次會(huì)議就“完善住房保障機(jī)制”論述了本屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路“房地產(chǎn)全面崩盤不大可能，但是局部地區(qū)、個(gè)別城市如果不注意調(diào)控，就會(huì)出現(xiàn)像鄂爾多斯等地那樣的情況，需要注意�！眻�(bào)告以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級(jí)負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度。“提出分類調(diào)控，實(shí)際上就是不能開一個(gè)藥方大家都治病，必須分類。”‘增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)’，就是要解決中間層、低收入階層的住房問題，而且報(bào)告確定了一個(gè)目標(biāo)，今年新開工700萬套以上。“更重要的是，報(bào)告講了要‘抑制投機(jī)投資性需求’�！闭f房價(jià)被綁架或者難以控制，關(guān)鍵就是投資和投機(jī)在起作用。“這幾句話組合起來看，構(gòu)成明晰的、實(shí)事求是的房地產(chǎn)調(diào)控思路。”。
房地產(chǎn)業(yè)走向“以管代調(diào)”今年樓市是否還應(yīng)出臺(tái)調(diào)控政策，分類調(diào)控是否就是雙向調(diào)控？似乎變得撲朔迷離。今年“罕見”地未提房地產(chǎn)調(diào)控和遏制房價(jià)過快上漲勢頭，僅在完善住房保障機(jī)制中點(diǎn)了一句“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”。2013年中央政府房市調(diào)控“真空”，政府工作報(bào)告向市場傳遞出兩大關(guān)鍵信息：1.在完善住房保障機(jī)制下的分類調(diào)控，不是住建部負(fù)責(zé)人提的雙向調(diào)控；2.在重點(diǎn)傾向保障房體系的構(gòu)建等背景下，房地產(chǎn)調(diào)控十年了首次“退出”政府工作報(bào)告，很可能透射出商品房市場將遵循簡政放權(quán)改革思路，逐漸放松管控，不再出臺(tái)帶有明顯行政色彩的調(diào)控政策。如果今年中央政府繼續(xù)堅(jiān)持“不干預(yù)”的理念，尤其是在房價(jià)理性回歸過程中，不再像2009年出臺(tái)房地產(chǎn)刺激政策，那對(duì)房市的健康發(fā)展無疑是一大好事，對(duì)經(jīng)濟(jì)也是一大幸事。環(huán)顧自2005年以來的樓市調(diào)控和房價(jià)走勢，不難發(fā)現(xiàn)與樓市調(diào)控如影隨形的是房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升和泡沫化。之所以出現(xiàn)這種事與愿違的結(jié)果，雖然可以用因缺乏調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的“政策試錯(cuò)”來詮釋，但根本上源自樓市調(diào)控本身就混淆了權(quán)力與市場的邊界，忽視市場規(guī)律和邏輯，進(jìn)而導(dǎo)致不合理的市場干預(yù)。近年來的調(diào)控從供給管理到需求管制，再到供需雙向調(diào)控，其力度不可謂不大，但在持續(xù)多年的寬松財(cái)金政策背景下，這種人為限制和調(diào)控市場供需的手段，最終都蛻變成了市場對(duì)監(jiān)管的套利，進(jìn)而強(qiáng)化了市場對(duì)房價(jià)走高之預(yù)期。這種樓市調(diào)控與房價(jià)相互攀比的格局，與過去決策層在房市抉擇中缺乏“定力”，出臺(tái)被市場牽著鼻子走的樓市調(diào)控政策直接相關(guān)。
最為典型的如限購和以打擊投資投機(jī)性需求所采取的增加交易成本政策，本來長期以來快速增長的房地產(chǎn)投資已導(dǎo)致了城市住房空置率高企，對(duì)癥下藥的方法應(yīng)是最大限度地降低市場交易成本和壁壘，鼓勵(lì)存量房交易，而限購和增加房產(chǎn)交易成本，實(shí)際使大量本應(yīng)進(jìn)入市場交易的住房閑置化，使房價(jià)越來越取決于受人為干預(yù)的新建房，進(jìn)而強(qiáng)化房價(jià)上漲預(yù)期，使囤房式價(jià)差套利交易大行其道。當(dāng)前淡化樓市調(diào)控，反映決策層越發(fā)明確，房市走向是市場機(jī)制發(fā)揮作用的結(jié)果，而決定市場走向的信息分散在不同的市場主體中，再強(qiáng)大的政府都不可能獲得決定市場走勢的所有信息，通過調(diào)控來轉(zhuǎn)變市場預(yù)期必將以扭曲市場信號(hào)為代價(jià)。而讓市場在資源配置中起決定性作用，政府主要做好事中事后監(jiān)管，維護(hù)市場交易秩序正義。“目前我國各地房地產(chǎn)市場明顯呈現(xiàn)出了差異化的局面，一線城市房價(jià)高企，而三四線城市房價(jià)處于停漲甚至下跌的狀態(tài)�！边^去的樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”模式，如今報(bào)告提出分類調(diào)控，更符合當(dāng)前實(shí)際情況，防止誤傷剛需。
