房屋維修的技術(shù)管理：指對(duì)房屋維修工程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)，按國(guó)家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)管理。
一、三個(gè)基本環(huán)節(jié)：
1．科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計(jì)、施工方案，確定經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；
2．監(jiān)督、保證房屋維修施工過(guò)程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn)；
3．建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責(zé)任制，打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ)。
房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)的管理。
二、專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：；做好維修工程的招標(biāo)；維修工程的設(shè)計(jì)和技術(shù)交底；承包合同簽訂；施工質(zhì)量監(jiān)管、工程竣工驗(yàn)收；價(jià)款的結(jié)算；維修技術(shù)資料的整理、建檔等。
三、自行維修施工管理的基本內(nèi)容：
1、落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計(jì)劃、維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)；
2、做好維修工程開工前的準(zhǔn)備工作 ；
3、制定合理的材料消耗定額和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ご胧?br>4、大、中修工程對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；
5、加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理，合理利用空間。
四、房屋完損等級(jí)評(píng)定
房屋完損等級(jí)：房屋的完好與損壞程度
評(píng)定依據(jù)：1985部頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》
評(píng)定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修
房屋結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面等；
房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、細(xì)木裝修等；
房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等。
五、房屋完損等級(jí)一般分為五類：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房。
1、完好房；指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分均完好無(wú)損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。
2、基本完好房；指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定。屋面或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個(gè)別零部件有影響使用的破損，但通過(guò)維修可恢復(fù)使用功能的房屋。房屋裂縫加固
3、一般損壞房；指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水、電管線，電器等有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要進(jìn)行中修或局部大修，更換部件的房屋。
4、嚴(yán)重?fù)p壞房；指年久失修的房屋，房屋的部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面或板縫嚴(yán)重漏水，設(shè)備陳舊不齊，管道嚴(yán)重堵塞，水、電、照明的管線，電器等殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，已無(wú)法使用，需要進(jìn)行大修或改造的房屋。
5、危險(xiǎn)房屋；指承重物件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。
2、完損等級(jí)評(píng)定的要求
1）要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合評(píng)定。
2）要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)評(píng)定，而不能以建造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。
3）要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件，以及屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)定。
4）要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危房標(biāo)準(zhǔn)。
5）要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。
6）對(duì)正在施工的房屋要求做施工前房屋評(píng)定。
3、完損等級(jí)評(píng)定的基本做法
房屋完損等級(jí)評(píng)定可分為定期和不定期兩類。
定期評(píng)定：一般是每隔1~3年對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。
基本做法：首先進(jìn)行組織準(zhǔn)備（包括制訂評(píng)定工作計(jì)劃，建立評(píng)定組織，培訓(xùn)評(píng)定人員等）；其次是實(shí)施查勘；最后是統(tǒng)計(jì)匯總。
不定期評(píng)定：就是隨機(jī)地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋狀況進(jìn)行抽查。
常見幾種情況：（1）根據(jù)氣候特征抽查評(píng)定；（2）房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合 維修竣工驗(yàn)收后重新評(píng)定完損等級(jí)；（3）接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。
1、小修工程概念
小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來(lái)的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中正常的小的損壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。
費(fèi)用：綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1%以下
特點(diǎn)：項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫、持續(xù)反復(fù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng)。
適用對(duì)象：完好、基本完好房。
2、中修工程概念
中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來(lái)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
費(fèi)用：一次維修費(fèi)用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下。
特點(diǎn)：工地比較集中，項(xiàng)目較小，工程量較大，工程的計(jì)劃性、周期性強(qiáng)。
適用對(duì)象：一般損壞房屋。
維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。
3、大修工程概念
大修工程是指無(wú)倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風(fēng)取暖等）的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面拆除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。
費(fèi)用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的25%以上。
特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性，一般與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行。
要求：大修后，房屋要達(dá)到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。
適用對(duì)象：嚴(yán)重?fù)p壞房
4、大修工程范圍
（1）主體結(jié)構(gòu)的大部嚴(yán)重?fù)p壞，局部有倒塌的危險(xiǎn)，不修不能繼續(xù)使用的房屋；
（2）整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上、下水、電照、通風(fēng)、采暖）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的房屋；
（3）因改善居住條件，需局部改建的房屋；
（4）需對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的房屋。
5、中修工程的項(xiàng)目
（1）屋頂瓦屋面局部拆換，平屋面局部修補(bǔ)或部分重做面層等；
（2）墻體局部拆砌，或墻體多處小面積挖補(bǔ)、補(bǔ)強(qiáng)等；
（3）拆換或改作個(gè)別承重木梁、木柱等；
（4）部分改換樓地面結(jié)構(gòu)或面層，或重做水泥地面等；
（5）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯等的維修、粉刷修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修及零配件的更換；
（6）單項(xiàng)目的維修，如下水道重做。
6、翻修工程概念
翻修工程是指原來(lái)的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。
特點(diǎn)：規(guī)模大、投資大、工期長(zhǎng)。
費(fèi)用：應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)房屋的新建造價(jià)。
要求：翻修后必須達(dá)到完好房的標(biāo)準(zhǔn)。
適用對(duì)象：危險(xiǎn)房
7、翻修工程項(xiàng)目
（1）主體結(jié)構(gòu)全部或大部嚴(yán)重?fù)p壞，喪失承載能力，有倒塌危險(xiǎn)的房屋；
（2）因自然災(zāi)害破壞嚴(yán)重，不能再繼續(xù)使用的房屋；
（3）主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、無(wú)修理價(jià)值的房屋；
（4）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或低勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水又無(wú)法排出的地區(qū)的房屋；
（5）國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆除恢復(fù)的房屋
8、綜合維修工程概念
綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理）的工程。
費(fèi)用：應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上
特點(diǎn)：規(guī)模較大、項(xiàng)目齊全、工期長(zhǎng)、花費(fèi)大
要求：綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。
9、綜合性維修工程的項(xiàng)目
（l）成片多幢的房屋或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋；
（2）為改變片（幢）面貌而被列入有計(jì)劃維修的房屋。
